[國內新聞]春節前夕，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到了一項重要任務：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內購買兩套新建商品房。否則，她可能被停發工資。在這個縣城中，很多公務員都接到了類似的賣房任務，這是以往從來都沒發生過的事情。隨著城鎮化進程的加快，C縣興建了大量商品住房，其中相當一部分商品房項目嚴重滯銷。近期，該縣已著手控制新建商品房的規模，但剩余房屋的消化仍是個大問題。

　　專家認為，C縣雖為山東省人口大縣，但由于缺乏產業支撐，導致外出務工人數居高不下，城區及開發區均難以形成人口聚集效應，房屋銷售情況不佳。對于很多三四線城市來說，如何解決城鎮化與房地產業的協調發展已成為重要挑戰。

　　公務員的新“任務”

　　作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國證券報記者表示，針對賣房的任務，春節前單位曾專門開會布置。按照規定，賣房任務并不針對某些指定樓盤，只要是縣城內的新房項目皆可。

　　劉娜說，由于并非其“分內之事”，這項任務僅以口頭的形式通知，未見相關文件下發。按照規定，對于完成或超額完成賣房任務的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節點之前未能完成任務的，可能被罰款或停發工資。“賣房子已經成了我們的任務。”

　　在C縣的很多機關單位，公務員都接到了類似“任務”，不同的單位任務量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務員的說法，只要是吃“縣財政”這口飯的人，大都被分派了“任務”。

　　“公務員賣房”的情況，在這個縣城可謂前所未有。春節期間，劉娜在走親訪友時曾有意詢問，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對于完成這項任務并無信心，她認為，城區的房子價格太高，而郊區的很多樓盤設計不合理，且缺乏生活配套，很難賣出去。

　　就在劉娜一籌莫展之時，“破解之道”已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示，要完成這項任務，只需到項目售樓處與銷售人員協商，以一定的成本將其客戶“購得”，變成經自己介紹購房的“親友”，即可交差。

　　“通常只要花500元就能買到一個名額，比起罰款要劃算得多。”這位公務員說，早在2013年下半年，一些鄉鎮機關單位率先啟動了公務員賣房的“任務”，促使鄉鎮居民去城市購房。個別人摸索出此道，成功蒙混過關。

　　新城開發“后遺癥”

　　在要求公務員賣房的同時，C縣也開始控制建設規模。據了解，從去年下半年開始，C縣就停止市郊和城北開發區的土地供應，從而控制城市擴張速度。政府強調，未來的開發重心將從新區建設轉向老城改造。

　　“消化存量、嚴控增量”的思路，與該縣的現實情形密不可分。從2009年開始，C縣啟動大規模新城建設，在舊城的基礎上將城市向北部擴張，并與開發區實現對接。同時，C縣將一些政府部門和醫院、學校、汽車站等公共設施搬遷至新城區，并啟動商品房小區的建設，將市區的人口分流至新城。

　　數據顯示，根據上述開發規模，在城市擴張的過程中，C縣城區的面積增加了一半以上。在此過程中，縣級財政負擔沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補了財政，但若無法順利銷售房屋，房地產相關稅收將面臨缺口。

　　記者在縣城東北部的新區調查發現，這里矗立著大大小小近20個房地產開發項目。有些項目已經建成并交付使用，有些還處在施工狀態，還有些地塊已經被圍起來等待開發。據不完全統計，若縣城的房地產項目全部開發完畢，可容納超過5萬戶居民，而C縣城區的人口僅20萬人左右。

　　這種供大于求的態勢造成了大量房地產項目滯銷。據記者了解，在該區域已交付使用的房地產項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。

　　在城北的一個名為“水岸城邦”的項目中，一位住戶表示，自己原本就是該區域的住戶，作為回遷補償擁有一套房屋。據他稱，該小區的入住率還不到1/3，大部分住戶是和他一樣的回遷戶。一些回遷戶甚至并未住進這個項目，而是在市區內新購一套房屋入住。

　　事實上，由于原本就具有房屋等資產，對于該城市的居民而言，房價并不算是太大的負擔。目前城北新區項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平，市區新房的價格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經過近年來的拆遷補償，不少家庭擁有兩套以上的房產。

　　隨著市場供應的增加，房價進入滯漲局面恐成為現實。以較早開發的“幸福人家”項目為例，該項目的二期在2011年出售時，價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處于在售狀態，平均售價在3000元/平方米左右，兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似，目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳，處于“有價無市”的尷尬局面。

　　城鎮化亟需產業支撐

　　在不少專家看來，作為一個人口大縣，C縣并不缺乏消化新房庫存的能力。據統計，目前整個C縣的戶籍人口超過100萬人，是山東省人口大縣。若城鎮化能夠有序推進，從農村進入城市的人口將有效消化當前的市場存量。

　　但各種因素決定了該縣的人口聚集效應并不明顯。C縣不僅缺乏優質的環境、礦產等資源，而且未能形成產業集群。農業大縣的傳統使得該縣的人均GDP偏低，經濟發展處于山東省較低水平。隨著農業生產集約化趨勢的加速，人口外流的情況較為普遍。據統計，C縣每年有50萬農民外出打工，占全縣人口的近1/3。

　　近些年，為提高城市吸引力，政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開始，C縣就對進城購房的農民予以一定的稅費減免，甚至給予現金獎勵。對于回鄉創業的人員，政府部門同樣會給予一定程度的租金補貼和稅收減免。此外，C縣還花費不小力氣推進市政建設。近些年，有部分外出務工人員回鄉購房的案例，但房屋銷售速度仍遠遠落后于建設進度。

　　業內人士認為，缺乏制造業等產業支撐，無法形成人口聚集效應是導致該縣房屋難以消化的重要內因，也是其經濟發展中面臨的難題。在未能解決上述問題的情況下，以房地產先行的方式推進城鎮化，便造成新區房屋滯銷現象，并導致“公務員賣房”的情況。

　　在記者的采訪中，不少受訪者對于新區的房屋銷售前景并不樂觀。他們普遍認為，由于地段不佳，且缺乏生活配套，這些房子難以賣出好價錢。很多受訪者還強調，自己不會在這些區域購房。

　　有專家指出，在推進城鎮化過程中，類似的發展模式在我國不少三四線城市都存在，其后果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費，以及地方財政高負債。其中，有不少機構指出，部分區域的房地產市場已出現房價大跌的風險。

　　據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中有37個城市的房價出現環比下跌，比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、?？诘纫酝?，均為三四線城市。

　　交城：樓市面臨產業轉型陣痛

　　山西省交城縣某房企員工對中國證券報記者表示，城鎮化是近年推動當地商品房市場發展的重要原因，但由于傳統產業調整與轉型，當地能源化工企業受到嚴重沖擊，一定程度上削弱了人們的購買力。

　　城鎮化拓展住房需求

　　“目前本地的商品房起價每平方米約2700-2800元，均價在3000元左右。全縣大概有8家民營房地產開發企業，沒有外地房企。”當地一家房地產企業員工介紹。

　　交城縣地處山西省中部，呂梁山東麓，位于省會太原“大都市圈”內，2009年全縣人口逾27萬，城鎮化率為32%。該縣政府工作人員介紹，2012年全縣財政收入為11.49億元，城鎮居民人均收入為14870元。

　　“大概在2005年本地才出現了第一棟高層商品房。最近幾年發展迅速，一方面政府加快城區改造，推動開發高檔住宅區;另一方面城鎮化建設也催生了旺盛需求。新開發的樓盤有相當部分不是賣給了城鎮居民，而是賣給了農村居民。最早的一批是‘煤老板’，現在有很多進城務工人員也有置業需求。此外，為了下一代的教育，近年來農村孩子進城上學產生的購房需求也很大。”

　　不過，一家房地產企業銷售人員表示，短期看該縣的商品房供給已趨飽和，僅該企業目前就有1000套商品房未售出。“原因一是這兩年開發的樓盤比較多，二是縣里各街道進行的‘安居工程’和保障房建設等分流了一部分需求。”他表示，“未來應該還是有需求的，城鎮化建設會陸續帶來新的需求。”

　　該縣政府工作人員告訴記者，2013年該縣目標是確保新建經濟適用住房285套，棚戶區改造500套，續建工程376套。

　　產業轉型帶來陣痛

　　作為能源大省中的一個小城，交城縣此前的工業以煤焦、化工、冶煉、機械鑄造、建材為主。2008年金融危機之后山西煤炭行業的基本面發生了顯著變化，其他傳統工業也受到了明顯沖擊。

　　2008年開始，山西省推出了煤炭產業調整振興規劃和焦化調整振興規劃。這兩項規劃徹底改變了山西境內諸多煤焦企業的命運。在這次調整中，近半數煤炭和焦化企業被關停并轉。此外，出口市場萎縮、淘汰落后過剩產能等因素疊加，也令當地的傳統產業失去了生存根基。同時，很多產業鏈上相關的中小企業的經營效益日漸堪憂。

　　有業內人士認為，企業經營的不景氣對本地房地產市場的負面影響逐步顯現。“多數購房人選擇按揭，其中相當一部分農村人在民營、私營企業打工，在企業不景氣時，他們的收入也不穩定。目前不少企業處于停產和半停產狀態，縣里的煤焦企業、鐵合金廠已經連續幾年虧損。按照現在的生產經營形勢，企業不能停工，開工又收不回錢，影響了對商品房增量的需求。從存量來看，以后部分購房人支付不起房貸也是可能的。”

　　不過，他表示，未來仍看好城鎮化帶來的購房需求。“到2020年，交城縣城鎮化率要達到62%，由于交城縣屬于太原都市圈的內圈層城市，作為太原外遷產業的安置地，預計還會有大批產業向此轉移，帶來務工人員的置業需求。”

　　宿州：農民進城置業潛力巨大

　　在皖蘇魯豫四省交匯區域的安徽省宿州市，農民成為進城置業的新興群體，需求潛力巨大，但收入較低是限制農民置業的首要因素。當地政府將通過承接產業轉移、發展輕紡食品吸引農村轉移勞動力就近就業，發展現代農業，拓寬農民增收渠道，讓農民有能力在城里住下來。

　　農民置業熱情高漲

　　近幾年宿州房地產擴張勢頭較快。宿州市房管局數據顯示，去年市區房地產開發投資110億元，同比增長130%;市區住宅商品房新開工面積170.45萬平方米，同比增長23%。宿州市房管局有關負責人介紹，今年房地產將繼續保持良好發展勢頭，經初步摸底，2014年全市房地產開發投資150億元，市區商品房新開工面積300萬平方米，比2013年增長五分之一。

　　迅速增加的供給并未沖淡當地居民的置業熱情。去年當地樓市火爆，市區商品房銷售面積182.9萬平方米，同比增長142.5%;銷售商品房19883套，同比增加143%。

　　房價也逐步攀升。據安徽統計年鑒，從2008年到2011年，宿州住宅商品房均價由1980元/平方米上漲到3423元/平方米，漲幅73%，比全省同期平均漲幅高出17個百分點。近三年房價較為穩定，2013年的新建住宅商品房均價為4107元/平方米，比2011年上漲7%。

　　在這個四線城市，部分熱點房源價格可與二線城市比肩。如位于宿州住宅風向標政務新區的“港麗·錦繡江南”，由于地理位置優越，一層期房去年成交價飆漲到8800元/平方米，目前單價已逼近萬元大關。

　　支撐宿州樓市的主力仍是市民，但值得關注的是，農民在城里置業的比例越來越高。據宿州住宅與房地產信息網統計，2013年的購房者中，非市區居民購房者占10%，比2012年高出4個百分點。

　　27歲的孫義是安徽宿州埇橋區順河鄉農民，現如今在城里做廚師?？紤]到孩子日后上學方便，去年以55萬的總價買下了一套104平方米的二手房，小區與城里的一所小學和知名初中僅一墻之隔。

　　孫義表示，在城里從事餐飲服務業的多半是像他這樣從農村、郊區來的年輕人。雖然城里生活壓力大，但機會多、起步容易。他的朋友們都是白手起家，已婚的人中有一半靠自己打工攢錢買了房。買房原因不外乎兩個——自己要在城里工作，孩子要在城里上學，買房是“剛需”。

　　提高收入掃除障礙

　　農民進城購房仍有較大潛力。城市占據豐富的公共資源、蘊藏大量的就業機會，農村人口向市區聚集是大勢所趨。宿州市政府在今年的政府工作報告中表示，今年全市城鎮化率要提高2個百分點以上。

　　在接受中國證券報采訪的農民中，無論是否已在城里擁有房產，無一例外表示不愿放棄農村戶口與名下土地。

　　這種情況普遍存在于中國的農民群體中，也導致中國的城鎮化與當年西方發達國家有所不同。中國人民大學可持續發展高等研究院執行院長溫鐵軍認為，中國的農民不是失地而是有地農民，不是無業而是已在城市就業的農民，不是無產而是在農村有房有地的農民，他們才是真正的“小資”。

　　如此一來，城市管理者的任務便是幫助愿意在城市生活的農民家庭遷徙到城里，并消除阻礙他們留下來的因素，讓“小資”農民在城里能夠長久地住下去。

　　同大多數三四線城市一樣，戶口在宿州并不構成農民進城買房的藩籬。如果不能一次付清，還可以申請銀行貸款。孫義便選擇了按揭，首付20萬，貸款35萬。

　　去年宿州城鎮居民人均可支配收入21705元，新建住宅商品房均價為4107元/平方米，國際通行的“房價收入比”理論上在3至6之間是“合理區間”，宿州約為6至7。

　　28歲的梁曉娟是宿州市埇橋區大店鎮農民，結婚后因婆家田地多，放棄在外打工，專心在家務農。去年家中25畝地種了小麥、黃豆，一畝地收入1600元，扣除柴油、農藥、化肥、種子等每畝地約1000元的成本，再加上飼養15頭豬賺的1萬元，一年凈收益2.5萬元，相當于她和丈夫、公公3個成年勞動力每人每月賺972元。

　　“我覺得每個進過城的農村人都有和我一樣的夢，在城里有一套自己的房子?，F在市區往外擴得快，我們住在遠郊也不覺著市區離自己遠了，更想在城里有房，小孩上學、老人看病都方便。但這個想法還是太遙遠了。”梁曉娟感嘆種地收入太低，過完年還得想其他賺錢的法子。

　　產業升級進城就業

　　讓農民有能力在市區置業的主渠道還是進城務工。輕工業、服務業與建筑業是他們最易起步的領域。宿州市政府數據顯示，三大產業結構比例從2012年的26.4:41.2:32.4調整為2013年的24.8:41.7:33.5，二產、三產產值占比提升，從農村進入二產、三產的從業者不斷增加，外出務工再返鄉就業的人員也越來越多。

　　38歲的劉向琴是宿州市埇橋區順河鄉農民。她丈夫在山東工地打工，年收入5-6萬。她自己農閑時去城郊的服裝廠打零工，月工資約兩千元。去年是她丈夫外出打工的第六年，一雙兒女需要在城里上中學，他們在宿州老城區一所初中附近買了一套67平方米的二手房，因為是學區房，單價超過4300元/平方米。劉向琴說：“我們倆是29萬全款買的房，沒靠父母出一分錢，也沒感到太大困難。”

　　孫義購房的房款也主要來自于他與妻子的打工所得。他自十六歲起外出打工，先是去上海學廚師，一個月700元左右，出師后月薪漲到1500元。2010年成家后為照顧孩子回到宿州，在市區一家中檔飯店做主廚，月薪達到五千元，薪金水平“不比大城市遜色”。他在上海做餐廳服務員的妻子也辭職回家，找了一家酒店重新開始。如此積攢數年購得“愛巢”。

　　近幾年宿州將紡織鞋服作為重點產業，承接珠三角、長三角地區的相關產業，引進百麗、康奈等知名品牌，力爭“十二五”期間建成吸納20萬人就業的鞋業生產工業園區。這一方面為農民提供就業機會、拓寬增收渠道，另一方面農民就近就業才更有置業需求。今年，宿州市將打造輕紡食品、煤電能源等千億元產業基地，加快鑫國龍鞋業、野力體育、七匹狼和寶德二期等項目建設。

　　農民進城并不意味著他們“看空”農業。“農產品價格一直在漲，我和很多朋友看好種地的前景，養殖動物也比較賺錢。”孫義表示，自己“身在餐飲心在田”，無時無刻不在關注農業的發展情況。想通過農業多賺錢不能只有“一畝三分地”，必須做大規模，但這樣一來初期投入很大，僅土地承包費一項就要800元/畝，買農機具也頗耗資金，從銀行申請貸款又很難獲批。孫義表示，現在只能靠自己創業搞餐飲攢錢，日后瞅準機會回鄉下發展。